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2019年土地市场趋冷 能级城市走向分化

一、地方政府对土地出让收入依赖程度依然较高,预计2019年土地供给呈现放大趋势

地方政府债务余额仍将保持较快增长。近年来,地方债务余额持续增加,根据财政部的数据,2017年末地方政府债务余额为16.51万亿元,同比增长7.52%;2018年10月末,进一步增加至18.40万亿元,较2017年末增长11.47%,增速呈现放大趋势。受经济预期疲弱、消费低迷、中美贸易摩擦等因素影响,为维持国内经济平稳,民生稳定,地方政府在加大基础设施建设投资方面意愿强烈,进而易导致政府债务进一步增长。中证鹏元预计2019年地方债务余额仍将进一步扩大,并保持较高增速。

地方政府对土地出让收入的依赖程度将进一步上升。随着近年来地方政府的财政赤字进一步扩大,自2015年起地方政府对土地出让收入依赖程度呈现上升趋势,2018年1-10月土地出让收入依赖程度达到56.37%,较2017年增加1.71个百分点。受新税法政策的实施,出台小微企业税收优惠政策,降低制造业、交通运输业等行业增值税税率等措施的影响,减税预期强烈,2019年地方政府财政收入增速将会面临较大的下行压力。中证鹏元预计2019年地方政府财政赤字将会进一步扩大,对土地出让收入更加倚重。

2019年土地市场供给将会进一步增加。基础设施建设投资与土地供给密切相关,基础设施建设投资的资金来源之一为土地出让收入,且基础设施建设投资的增加直接或间接催生更多的地方债务。但较为完善的基础设施可推动地价上涨,带来丰厚的土地出让收入,进而弥补赤字,完成基建投资-政府债务-土地出让的持续循环。近年来,基础设施建设投资增速的扩大带动土地供给的增加,2014-2016年土地供应规模出现负增长,一方面主要系房地产去库存的影响,地方政府在政策层面减少了土地供应;另一方面主要系当期地方融资规模猛增,支持了基础设施建设投资,因此当期基础设施建设投资对土地出让收入的依赖减弱。

2018年1-10月百城土地供应建面为10.77亿平方米,同比增长10.26%,继2017年以来保持较快增长;同期基础设施建设投资同比增长14.93%,近年基础设施投资增长为土地供应建面的增加提供了基础动力。因此,中证鹏元认为,2019年国内土地市场供给将较高增速,一方面系地方政府财政赤字以及债务余额进一步扩大,地方政府对土地出让收入的依赖程度将持续上行;另一方面受经济疲弱,稳定民生需要,基础设施建设投资力度将加大,进而带动土地供给的增加。

分城市能级来看,预计2019年一线城市土地供应建面重回正增长;二线城市土地供应建面增速进一步上行;三线城市土地供应建面增速有所回落。2018年1-10月,一线城市土地供应建面为5,053.02万平方米,同比减少19.95%;二线城市土地供应建面为43,953.13万平方米,同比增加11.17%;三线城市土地供应建面为58,654.33万平方米,同比增加13.24%。受限于棚改货币化政策收紧以及三四线城市地产风险相对较高的影响,中证鹏元预计2019年三线城市土地供应建面增速有所回落;考虑到近期房企拿地需求逐渐向确定性更强的一、二线城市切换,并且减税预期强烈,预计一、二线城市增加土地供给的动力明显上升,中证鹏元预计2019年一线城市土地供应建面重回正增长、二线城市增速将进一步上行。

二、2019年土地市场需求转冷,流拍常态化

2019年房企整体资金面紧张、巨额债务兑付以及预期销售走弱对拿地需求形成挤出。房企整体资金面方面,2018年1-10月房地产开发资金来源国内贷款占比为14.54%,较2017年下降1.63个百分点;自筹资金占比为33.55%,较2017年上升0.96个百分点,房企整体资金面偏紧,虽然近期融资政策边际松动,但整体融资情况仍有待改善。房企存量债券方面,根据Wind统计数据,2019-2021年房企存量债券到期金额高达1.56万亿元,其中2019年约6,700亿元将完成兑付,在债券兑付的高峰期,房企将面临较大的债务偿付压力,对拿地需求形成挤出效应。

商品房销售方面,全国商品房销售面积同比增速逐步收窄,2018年1-10月,全国商品房销售面积同比增速下降至2.20%,较2017年下降5.50个百分点。受房地产信贷的持续收紧、棚改货币化退坡、因城施策调控等影响,中证鹏元预计2019年商品房销售面积累计增速将下行,销售金额将出现负增长的状况,预期销售走弱对房企拿地需求亦构成抑制作用。

2019年土地市场需求转冷,土地流拍现象常态化。土地流拍率方面,2018年以来土地市场流拍持续加剧,2018年1-9月百城土地市场流拍率达到12.24%,较2017年增加2.52个百分点。当前地产调控政策依然严厉,且房企整体资金面偏紧以及面临较大的债务到期压力,供需偏离情况有所加重,中证鹏元预计2019年土地市场需求转冷,土地流拍现象常态化。

三、2019年土地成交建面增速将由正转负、明显走弱,成交均价小幅下行

2019年土地市场供需比将持续下行,溢价率进一步走低。供需比方面,2018年以来百城土地供需比持续走弱,2018年1-10月供需比为86.47%,较2017年下降了3.57个百分点;溢价率方面,2018年1-10月百城土地成交溢价率仅为13.87%,较2017年大幅下降15.39个百分点。土地市场供给的增加以及需求疲软的影响,中证鹏元预计2018全年以及2019年土地市场供需比将持续下行,溢价率将进一步走低。

2019年百城土地成交建面增速将由正转负、明显走弱,土地成交楼面均价小幅下行。土地成交建面增速方面,2017年百城土地成交较为火爆,成交建面增速大幅增加,2018年以来受土地市场需求的减少,土地成交建面增速下降明显,2018年1-10月百城土地成交建面同比仅增长4.80%,较2017年增速减少11.99个百分点,增速明显回落,预计2019年增速由正转负、明显走弱。土地成交均价方面,2018年1-10月土地成交楼面均价为2,650.90元/平方米,同比下降4.25%,受房企对拿地需求的下降以及未来土地供给增大的影响,中证鹏元预计2019年土地成交楼面均价将小幅下行,整体处于稳定态势。

分能级城市,中证鹏元认为,2019年一线城市土地成交建面增速将好转,二线城市土地成交建面增速小幅增长,三线城市土地成交建面将出现负增长;各线城市土地成交楼面均价呈现小幅下行态势。土地成交建面增速方面,一线城市2017年土地成交建面同比大幅增长58.51%,2018年1-10月同比增速迅速回落至-21.21%;二线城市土地成交建面近两年增速较低,2018年1-10月土地成交建面同比增加1.11%;三线城市土地成交建面在2017年大幅增加之后,增速在2018年1-10月迅速回落至7.23%。受棚改货币化退坡以及三四线城市居民杠杆率偏高的影响,三四线城市拿地面临的风险更大,拿地资金更倾向于流向确定性强的一二线城市,且2019年一线城市的土地供给进一步扩大推动土地成交。因此,中证鹏元认为,一线城市土地成交建面增速将好转,重回正增长;二线城市土地成交建面增速小幅增长;三线城市土地成交建面增速大幅下降,出现负增长,各线城市土地成交走向分化。

土地成交楼面均价方面,一线城市2018年1-10月土地成交楼面均价为7,578.92元/平方米,同比下降13.42%;二线城市2018年1-10月土地成交楼面均价为3,179.40元/平方米,同比下降5.02%;三线城市2018年1-10月土地成交楼面均价为1,729.37元/平方米,同比增加9.98%。一二线土地成交楼面价下行原因在于:一方面楼市限价政策力度较强,倒逼拿地价格下行;另一方面上年同期的高基数效应较为明显。目前地产调控政策尚未明显放松、土地市场供大于求以及房企资金压力等因素影响,预计2019年各线城市土地成交楼面均价呈现下行的态势。


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来源 和讯网-新闻频道 发布日期 2019-01-07
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